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En matière de retraite, l’immobilier permet de faire coup double. En effet, le fait d’être propriétaire de sa résidence principale permet de ne plus avoir à payer un loyer quand on quitte la vie active, à un moment où les revenus diminuent.
De plus, investir dans l’immobilier locatif, directement ou à travers des supports spécialisés comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), permet de générer des ressources complémentaires (loyers encaissés). Tour d'horizon des solutions pour investir dans l'immobilier à l'aube de la retraite.
Améliorer sa retraite grâce à l’immobilier : l’investissement locatif
Pour arrondir sa retraite grâce à la pierre, un investisseur dispose de 3 grandes solutions, l’investissement locatif, la pierre papier (SCPI) et le viager.
Bien connu, le mécanisme de l'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier (neuf ou ancien) destiné à la location, et d’encaisser des loyers qui viennent grossir le montant d’une pension de retraite.
En France, c’est l'indice de référence des loyers (IRL) qui sert de base pour réviser le loyer d'un logement (vide ou meublé). Cet indice est calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
En pratique, le nouveau loyer est obtenu comme suit :
Loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence du contrat ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer
Dans Paris, du fait de l’encadrement des loyers et de la hausse des prix, le rendement sur lequel un propriétaire peut tabler franchit rarement le seuil des 3 %. Par contre, il peut doubler en province.
Exemple : un bien de 250 000 € rapporte 2 500 € brut de loyers à son propriétaire, sur la base d’une rentabilité escomptée de 5 %.
Attention : ce rendement locatif n'est jamais garanti. En effet, une vacance prolongée du logement ou des loyers impayés peuvent affecter les sommes perçues par le bailleur.
Un bien peut être loué vide ou meublé. La location meublée permet de fixer un bail court, avec un minimum d'un an.
Avec le régime du micro-BIC, applicable si les loyers ne dépassent pas 77 700 € par an (72 600 € en 2022), le revenu net imposable est calculé après un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Le solde est taxé à l’impôt sur le revenu.
Dans le cas d’un bien loué vide, si le retraité est imposé selon le régime du micro-foncier (loyers n’excédant pas 15 000 € par an), les revenus font l’objet d’un abattement forfaitaire de 30 % pour frais. Le solde est taxé à l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir : plusieurs dispositifs fiscaux encouragent l’investissement locatif dans l’immobilier en contrepartie de réductions d’impôt. Parmi les principaux dispositifs, on peut citer le Pinel (immobilier neuf) et Loc’Avantages (ex Loi Cosse).
Important : du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 juillet 2023 inclus, les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation (particuliers et professionnels) devaient déclarer l'occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Cette déclaration doit être faite pour toute résidence principale, secondaire, bien locatif ou vacant détenu par une personne physique ou morale. Il convient d’indiquer en ligne à quel titre elle détient chacun de ces biens et, si elle ne l’occupe pas elle-même, de déclarer l’identité des occupants et la période d’occupation à compter du 1er janvier 2023. En l'absence de déclaration, en cas d’erreur ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par bien est appliquée.
Investir dans l'immobilier pour sa retraite : la pierre papier (SCPI)
Un investissement immobilier direct nécessite une mise de fonds importante et un minimum de gestion de la part du propriétaire. Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) permettent d’obtenir un complément de retraite régulier en annulant ces 2 contraintes.
Principe et avantages des SCPI
Ces véhicules d'investissement collectent des fonds auprès d'épargnants avec lesquels elles achètent différents types de biens, bureaux, commerces, entrepôts, logements, etc. Les loyers encaissés sont ensuite redistribués aux porteurs de parts sous forme de versements trimestriels.
Bon à savoir : en 2016, selon les estimations de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), la performance moyenne des SCPI était de 4,63 % par an. Les meilleurs produits du marché ont offert une rentabilité de plus de 6 %.
Inconvénient des SCPI
Si les SCPI ont pour avantage de soulager le porteur de parts de toute contrainte de gestion, elles présentent en revanche l’inconvénient d’être assorties de frais assez lourds. Ils vont de 5 à 10 % pour les frais de souscription, et montent à + ou - 5 % pour le frais de gestion annuels.
Les parts de SCPI doivent donc être conservées sur le long terme pour que les revenus permettent d’absorber leurs frais d’achat.
Fiscalité des SCPI
Fiscalement, les SCPI sont transparentes. En d’autres termes, les revenus qu’elle versent aux porteurs sont taxés directement comme des revenus fonciers sur la base du barème de l'impôt sur le revenu (+ 17,20 % de prélèvements sociaux).
Cette transparence s’applique aussi aux plus-values tirées de la revente des parts. Il faut attendre 22 ans de détention pour y échapper totalement (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Bon à savoir : les parts de SCPI peuvent être acquises dans le cas d’une assurance-vie, ce qui permet de profiter d’une fiscalité plus avantageuse.
Améliorer sa retraite grâce à l’immobilier : le viager
Être propriétaire de son logement ne permet pas seulement d’économiser des loyers, mais aussi de disposer d’un actif qui peut être cédé ou mis en viager en cas de difficultés financières durant la retraite.
Le viager consiste à transformer la totalité ou une partie du prix de vente d'un bien en une rente annuelle qui ne prend fin qu'au décès de celui qui la perçoit.
Pour le vendeur, l’opération comporte 2 étapes financières. D'abord le versement d’un « bouquet » (capital) versé le jour de la vente et correspondant à une somme déterminée entre les 2 parties. Ensuite, le versement d’une rente viagère aussi longtemps qu’il reste en vie.
Bon à savoir : plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé. Plus l’espérance de vie du crédit rentier est longue, plus le montant de la rente (soumise à l’impôt sur le revenu) est faible. Le vendeur peut demander à ce que le montant de sa rente soit périodiquement réévalué, par exemple en référence à la hausse des prix.